全国の土地から検索！？
不動産を所有している人が亡くなって相続が開始した場合、
いわゆる「相続登記」が必要であって、
その相続登記が令和６年４月１日から義務化されていることは
かつて本ブログでも触れました〔「相続登記義務化がスタート！」（令和６年４月１日更新）〕。
亡くなった人（以下、「被相続人」といいます。）の相続人たちが
被相続人の所有不動産を全て把握していれば
上記義務に反しないように相続登記をすればいい訳ですが、
中には「亡くなった時に住んでいた一軒家については把握しているけど
他の自治体にも不動産があるかもしれない・・・」とか
「そういえば昔、被相続人から原野商法で二束三文の土地を買わされたと聞いたけど
どこの土地で、それがまだ被相続人名義なのかさえ分からない・・・」とか
色々な事情で「日本のどこかに被相続人名義の不動産があるかもしれないけど
それを確かめる術が無い！」と悩む人がいたりします。
今回は、そんな悩める方々を救済できるかもしれない制度が
令和８年２月２日からスタートしていることを
ご存じですか？という話です。
いわゆる「相続登記」が必要であって、
その相続登記が令和６年４月１日から義務化されていることは
かつて本ブログでも触れました〔「相続登記義務化がスタート！」（令和６年４月１日更新）〕。
亡くなった人（以下、「被相続人」といいます。）の相続人たちが
被相続人の所有不動産を全て把握していれば
上記義務に反しないように相続登記をすればいい訳ですが、
中には「亡くなった時に住んでいた一軒家については把握しているけど
他の自治体にも不動産があるかもしれない・・・」とか
「そういえば昔、被相続人から原野商法で二束三文の土地を買わされたと聞いたけど
どこの土地で、それがまだ被相続人名義なのかさえ分からない・・・」とか
色々な事情で「日本のどこかに被相続人名義の不動産があるかもしれないけど
それを確かめる術が無い！」と悩む人がいたりします。
今回は、そんな悩める方々を救済できるかもしれない制度が
令和８年２月２日からスタートしていることを
ご存じですか？という話です。
かつては「名寄帳」しかなかった
これまでは、相続登記をする際に
把握していなかった不動産があることで発生する「登記漏れ」を防ぐ手段は
「名寄帳」というものを取得するくらいしかありませんでした。
名寄帳とは、地方自治体単位で、対象者が当該自治体のエリア内に
所有している全ての不動産をまとめたものです。
例えば比企郡小川町内に住んでいたＡさんが亡くなった場合、
Ａさんの相続人Ｂさんは小川町役場の税務課に赴き
Ａさんが比企郡小川町内で所有している
全ての不動産を確認するべく名寄帳の閲覧を申請し、
上記情報を取得することになります。
なお、ＡさんとＢさんの身分関係を証する戸籍謄本等と
Ｂさんの運転免許証等身分証明書の提示が必要です。
ちなみに、名寄帳そのものを取得することはできず、
その写しを取得できるのみですので、「閲覧」という扱いです。
ゆえに、発行手数料はコピー代として１０円、２０円で済む自治体もあれば
無償という自治体もあれば
コピー代じゃなく発行手数料として２００円とか必要になる自治体もあり、
てんでバラバラです。
しかしまあ、その程度の費用で取得できるものなんですね。
が、欠点というか限界がある。
名寄帳で把握できるのは、あくまで当該自治体内に存する不動産のみであり、
他の自治体に存する（かもしれない）Ａさんの所有不動産を調査するには
当該「他の自治体」の名寄帳を閲覧しなければならない。
つまり、「この自治体にあるんじゃないか」という目星がついていなければ
調査できない（登記漏れする可能性がある。）訳です。
上記欠点をある程度補ってくれる制度が
令和８年２月２日から始まったのですが、
後述するように、これはこれで欠点があるんですよね・・・。
把握していなかった不動産があることで発生する「登記漏れ」を防ぐ手段は
「名寄帳」というものを取得するくらいしかありませんでした。
名寄帳とは、地方自治体単位で、対象者が当該自治体のエリア内に
所有している全ての不動産をまとめたものです。
例えば比企郡小川町内に住んでいたＡさんが亡くなった場合、
Ａさんの相続人Ｂさんは小川町役場の税務課に赴き
Ａさんが比企郡小川町内で所有している
全ての不動産を確認するべく名寄帳の閲覧を申請し、
上記情報を取得することになります。
なお、ＡさんとＢさんの身分関係を証する戸籍謄本等と
Ｂさんの運転免許証等身分証明書の提示が必要です。
ちなみに、名寄帳そのものを取得することはできず、
その写しを取得できるのみですので、「閲覧」という扱いです。
ゆえに、発行手数料はコピー代として１０円、２０円で済む自治体もあれば
無償という自治体もあれば
コピー代じゃなく発行手数料として２００円とか必要になる自治体もあり、
てんでバラバラです。
しかしまあ、その程度の費用で取得できるものなんですね。
が、欠点というか限界がある。
名寄帳で把握できるのは、あくまで当該自治体内に存する不動産のみであり、
他の自治体に存する（かもしれない）Ａさんの所有不動産を調査するには
当該「他の自治体」の名寄帳を閲覧しなければならない。
つまり、「この自治体にあるんじゃないか」という目星がついていなければ
調査できない（登記漏れする可能性がある。）訳です。
上記欠点をある程度補ってくれる制度が
令和８年２月２日から始まったのですが、
後述するように、これはこれで欠点があるんですよね・・・。
所有不動産記録証明制度
その制度とは、「所有不動産記録証明制度」と言います。
「全国の不動産を調べられる制度が導入される」と
初めて聞いた時、「そりゃ素晴らしい！」と胸躍ったものです。
が、全容が明らかになると
正直「なんじゃそら・・・」と失望しました。
よくある話なんですけどね。
いったいどんな制度なのかを一言で表すと
法務局にいる登記官が、対象者が所有権登記名義人になっている不動産を
リスト化して証明書として交付する、というものです。
で、証明書を請求できる人は、次のとおり。
（１）所有権登記名義人（自然人でも法人でもＯＫ。以下同）
（２）上記（１）の相続人その他の一般承継人
※本稿で詳細な説明は割愛しますが、例えば包括受遺者が「一般承継人」に該当します。
上記（１）又は（２）に該当する人（法人を含む。）か、
それらの代理人に限られます。
請求先は、対象が全国の不動産だけに
管轄を問わず全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む。）であり、
書面を持ち込むか、郵送か、オンラインで申請します。
ただ、一般の方の場合、わざわざオンライン申請ソフトをダウンロードして
電子署名登録をする人は稀でしょうから
書面の持込みか郵送になるでしょうね・・・。
必要書類は、次のとおり。
（１）所有不動産記録証明書交付請求書
（２）印鑑登録証明書〔発行期限無し。上記（１）に実印押捺〕
又は本人確認書類の写し（書面での請求の場合、法務局の窓口で原本の提示が必要）
（３）過去の氏名や住所でも登記官に検索してもらいたい場合、該当する戸籍謄本等、住民票の写し、戸籍附票等
（４）一般承継人が請求する場合、所有権登記名義人との相続関係、承継関係を証する戸籍謄本等（法人なら会社法人等番号）
（５）代理人に請求してもらう場合、委任状〔この場合は上記（１）でなく委任状に実印押捺〕
以上ですが、添付書類として不足がある場合は追完を求められ、
一定期間内に補完されない場合は証明書が交付されないこともあります・・・。
で、手数料ですが、これが結構高い！
書面請求の場合、検索条件１件につき、１通あたり１６００円（収入印紙で納付）。
一応オンライン請求の場合も書いておくと、
郵送での証明書交付なら、検索条件１件につき、１通あたり１５００円、
同、窓口交付なら１４７０円です。
「それ程高くないんじゃない？」と思うなかれ。
上記金額は、「検索条件１件につき、１通あたり」です。
よって、例えば「小川（旧姓：比企）ぽむぽむ」さんが被相続人で、
不動産がありそうなぽむぽむさんの住所が３か所ある場合、
検索条件は氏名で２件、住所で３件ですから計５件という扱いになり、
書面請求なら８０００円となります。
検索した結果、該当が無かったとしても手数料は発生します（該当不動産がない旨の証明がされます。）ので、
「比企ぽむぽむ」時代の不動産があるに違いない！とか
あの住所の時代の不動産が無いとは考えられない！とか
確度の高い情報を持っていなければ、易々と請求できるものではないと思うのですよ。
で、そんなに確かな情報を持っているなら、
そもそも従来どおり名寄帳の情報を取れば済む訳ですよ。
名寄帳なら先述のとおり、高くても１通数百円くらいですから、ね・・・。
微妙な制度じゃありません？
上記の手数料問題は、得られる利益と比して
バランスを欠いている感が否めませんよね。
「全国の不動産を調べられる制度が導入される」と
初めて聞いた時、「そりゃ素晴らしい！」と胸躍ったものです。
が、全容が明らかになると
正直「なんじゃそら・・・」と失望しました。
よくある話なんですけどね。
いったいどんな制度なのかを一言で表すと
法務局にいる登記官が、対象者が所有権登記名義人になっている不動産を
リスト化して証明書として交付する、というものです。
で、証明書を請求できる人は、次のとおり。
（１）所有権登記名義人（自然人でも法人でもＯＫ。以下同）
（２）上記（１）の相続人その他の一般承継人
※本稿で詳細な説明は割愛しますが、例えば包括受遺者が「一般承継人」に該当します。
上記（１）又は（２）に該当する人（法人を含む。）か、
それらの代理人に限られます。
請求先は、対象が全国の不動産だけに
管轄を問わず全ての法務局・地方法務局（支局・出張所を含む。）であり、
書面を持ち込むか、郵送か、オンラインで申請します。
ただ、一般の方の場合、わざわざオンライン申請ソフトをダウンロードして
電子署名登録をする人は稀でしょうから
書面の持込みか郵送になるでしょうね・・・。
必要書類は、次のとおり。
（１）所有不動産記録証明書交付請求書
（２）印鑑登録証明書〔発行期限無し。上記（１）に実印押捺〕
又は本人確認書類の写し（書面での請求の場合、法務局の窓口で原本の提示が必要）
（３）過去の氏名や住所でも登記官に検索してもらいたい場合、該当する戸籍謄本等、住民票の写し、戸籍附票等
（４）一般承継人が請求する場合、所有権登記名義人との相続関係、承継関係を証する戸籍謄本等（法人なら会社法人等番号）
（５）代理人に請求してもらう場合、委任状〔この場合は上記（１）でなく委任状に実印押捺〕
以上ですが、添付書類として不足がある場合は追完を求められ、
一定期間内に補完されない場合は証明書が交付されないこともあります・・・。
で、手数料ですが、これが結構高い！
書面請求の場合、検索条件１件につき、１通あたり１６００円（収入印紙で納付）。
一応オンライン請求の場合も書いておくと、
郵送での証明書交付なら、検索条件１件につき、１通あたり１５００円、
同、窓口交付なら１４７０円です。
「それ程高くないんじゃない？」と思うなかれ。
上記金額は、「検索条件１件につき、１通あたり」です。
よって、例えば「小川（旧姓：比企）ぽむぽむ」さんが被相続人で、
不動産がありそうなぽむぽむさんの住所が３か所ある場合、
検索条件は氏名で２件、住所で３件ですから計５件という扱いになり、
書面請求なら８０００円となります。
検索した結果、該当が無かったとしても手数料は発生します（該当不動産がない旨の証明がされます。）ので、
「比企ぽむぽむ」時代の不動産があるに違いない！とか
あの住所の時代の不動産が無いとは考えられない！とか
確度の高い情報を持っていなければ、易々と請求できるものではないと思うのですよ。
で、そんなに確かな情報を持っているなら、
そもそも従来どおり名寄帳の情報を取れば済む訳ですよ。
名寄帳なら先述のとおり、高くても１通数百円くらいですから、ね・・・。
微妙な制度じゃありません？
上記の手数料問題は、得られる利益と比して
バランスを欠いている感が否めませんよね。
この新制度は万能じゃない
ここまで読んだ方なら、既に察しがついていると思いますが、
所有不動産記録証明制度を利用したとしても
国内にある「小川（旧姓：比企）ぽむぽむ」さんの
全ての不動産情報を確実に収集できる訳ではありません。
検索条件が正確じゃない場合は抽出されないのは当然のことですが、
そもそも当該制度を利用して検索できる不動産は
所有権の登記（権利部の登記）がされている場合に限られ、
表示登記のみの不動産は検索対象になりませんし、
例えば登記されていない（「未登記」と言います。）建物は
検索されようがありません。
なお、権利部の登記とは何ぞや？
表示登記のみの不動産とは何ぞや？という方は、
「司法書士の不動産登記業務とは？」（令和３年１１月２５日更新）
「建物の表示登記とは？」（令和４年３月４日更新）
「土地の表示登記とは？」（令和４年３月９日更新）
をお読みいただければ、と。
さらに、登記記録がコンピュータ化されていない不動産は
検索結果として抽出されず（小川町にはそういう建物が沢山あります・・・）、
検索条件が一致する同名異人が所有権登記名義人になっている不動産まで
抽出されちゃう場合があるため、勘違いしてしまうことさえあるのです。
「小川ぽむぽむ」という人や
私「達脇清将」なんて名前なら
同名異人は皆無に等しいでしょうが、
「ゲ！」と思った方は結構いらっしゃることでしょう・・・。
そんなこんなで、結構微妙な
欠点もそれなりにある新制度ですが、
まあ、武器は多いに越したことなし。
今回は、これまではできなかった
「全国の土地から検索」が一応できるようになった
というお話でした。
所有不動産記録証明制度を利用したとしても
国内にある「小川（旧姓：比企）ぽむぽむ」さんの
全ての不動産情報を確実に収集できる訳ではありません。
検索条件が正確じゃない場合は抽出されないのは当然のことですが、
そもそも当該制度を利用して検索できる不動産は
所有権の登記（権利部の登記）がされている場合に限られ、
表示登記のみの不動産は検索対象になりませんし、
例えば登記されていない（「未登記」と言います。）建物は
検索されようがありません。
なお、権利部の登記とは何ぞや？
表示登記のみの不動産とは何ぞや？という方は、
「司法書士の不動産登記業務とは？」（令和３年１１月２５日更新）
「建物の表示登記とは？」（令和４年３月４日更新）
「土地の表示登記とは？」（令和４年３月９日更新）
をお読みいただければ、と。
さらに、登記記録がコンピュータ化されていない不動産は
検索結果として抽出されず（小川町にはそういう建物が沢山あります・・・）、
検索条件が一致する同名異人が所有権登記名義人になっている不動産まで
抽出されちゃう場合があるため、勘違いしてしまうことさえあるのです。
「小川ぽむぽむ」という人や
私「達脇清将」なんて名前なら
同名異人は皆無に等しいでしょうが、
「ゲ！」と思った方は結構いらっしゃることでしょう・・・。
そんなこんなで、結構微妙な
欠点もそれなりにある新制度ですが、
まあ、武器は多いに越したことなし。
今回は、これまではできなかった
「全国の土地から検索」が一応できるようになった
というお話でした。